部屋を探すなら、アパート・マンション・団地の違いを押さえましょう。

部屋探しのポイント~アパート・マンション・団地の違いを解説

団地・マンション・アパートには、木造や鉄筋(RC)などの構造、建物の階数、設備などの違いがあります。明確な線引きはないですが世間一般的な基準を分かりやすく解説しました。お部屋探しで失敗しないために、全ての構造の物件や趣味に特化した個性的な物件など、多数の物件情報を見ながら比較していくとよいでしょう。

団地・マンション・アパート

実は物件種別における団地・マンション・アパートに明確な定義はなく、いずれも「集合住宅」の一種に分類されます。
不動産の契約内容や建築法による線引きはないのですが、一般的に以下の条件でそれぞれのカテゴリーへ分類されています。

アパート

木造もしくは軽量鉄筋構造で主に2階建て(一部で3階建てのアパートもある)

マンション

鉄筋(RC)および鉄筋鉄骨(SRC)構造で3階建て以降、エレベータのあるタイプは基本的にマンションで確定

団地

同じ構造の建物が敷地内に複数建っている集合住宅。
主に5階建て以下でエレベータなし、各階で2部屋ずつに専用の外階段が用意されている

 

住むならどこがいいの?

住むのに適した住宅

立地や築年数、設備によって異なりますが、一般的に「アパート<団地<マンション」の順番で家賃が高いです。
アパートで広く使われている木造に比べて鉄筋を使ったマンションは防音性と遮熱性が高く、壁一枚で区切って赤の他人と共存する集合住宅では快適に過ごしやすいです。
また、マンションは総戸数の多い建物が多いため、オートロック、防犯カメラ、宅配ボックス、管理人の常駐サービスなど設備とサービスが充実しています。
団地はマンションに比べて安いですが、築年数が新しければ遮熱性や遮音性はマンションと大差はありません。
ただし、団地は全般的に築年数の古い物件が多く、室内の設備が簡易的でセキュリティが弱いというデメリットがあります。
なお、団地には公営団地と民間団地など複数の種類があり、貸主が自治体であれば所得制限などの一定の基準を満たすことで格安で借りられる場合があります。
団地はファミリータイプの間取りが中心なので、家族のいる条件で安い賃貸住宅を探している方におすすめです。

 

築年数で快適性が変わる

物件の種類を問わず、築年数に応じて建物の性能や間取りの利便性が変わってきます。
木造住宅でも新築など新しい家は外壁の遮熱性能が高く、壁の遮音性もしっかり確保できている所が多く、モニター付きインターホーンや防犯鍵などでセキュリティ対策をしっかり行っています。
マンションや団地は建物自体の耐久性が高いので、築年数の古い物件でもリフォーム済みの部屋は快適です。
念のため、外壁がコンクリート打ちっぱなしかマンション用のサイディングパネルを設置しているか?また外壁の亀裂や窓枠や手すりにサビが出ているかをチェックしておくとよいでしょう。
物件種別を問わず、古い物件ほど現地で内覧する必要があります。

 

優先順位を決めて消去法で選ぶ

賃貸の部屋探しを決めるときは、全ての希望条件を満たすと大半のケースで予算オーバーになってしまい、どこかで妥協点を見つけて折り合いを付ける流れになります。
団地・マンション・アパートのどれにするか迷っている場合は、絶対に外せない条件を整理して物件種別の絞り込みを行いましょう。

たとえば女性の1人暮らしでオートロックなどセキュリティ面を最優先にしたい場合はマンションの中で探す必要があります。
1人暮らしで家にいる時間が少ない場合は、快適性よりも立地を優先するべきです。この場合は安い家賃で好立地物件の多いアパートがおすすめです。

 

お部屋探しは幅広い選択肢から

ペットと一緒に住める部屋インターネットで物件情報を探す方法が主流になった昨今では、絞り込み検索機能だけに依存したり、希望条件を伝えて不動産会社に物件をピックアップしてもらったりするだけではなく、幅広い選択肢からお部屋探しをする必要性が高まっています。
特にここ数年で需要が増えたのが、設備や居住スタイルに個性を出した物件です。
すでに抜群の知名度にまで普及しているシェアハウスのほか、最近ではゲーマーの住民に限定して居住者同士の交流も行うゲーミングハウスなど一風変わったシェアハウスが増えています。
ほかにも、猫と共存することをコンセプトにしたペットを重視した部屋や、部屋とガレージがセットになったバイクと一緒に生活できる家など、趣味を重視した家が人気を集めています。
個性的な賃貸住宅は家賃が割高になることが多いですが、家の外で遊ぶ機会が減って
生活費を節約できる場合もあります。
ここで紹介した趣味に特化した家やシェアハウスだけをオススメしているワケではありません。お部屋探しをする時は固定概念を持たず、マンション、アパート、団地、シェアハウス、趣味に特化した家など幅広い物件情報を見ることで、納得して契約できる部屋が見つかりやすくなります。

 

不動産投資にも最適な集合住宅

ここまでは“住む人の目線”で解説しましたが、マンションやアパートは“投資家の目線”でも大きな魅力があります。
集合住宅は、一戸建てや商用利用物件に比べ入居者あたりの専有面積が小さいことが大きな特徴となります。

同じ5,000万円の投資でも、5,000万円の一軒家より1,000万円のワンルーム×5部屋の方が効率が良く、空室リスクが分散されるというのが一つの理由です。
一軒家は退去されてしまうと空室率100%ですが、ワンルーム×5部屋なら1部屋空いても空室率は20%となり、キャッシュフローに致命的な打撃を与える可能性が低いと言えます。

また、投資目線で見るならば資金調達を抜きに考えることはできません。
いわゆる銀行融資ですね。

銀行は1.不動産投資事業の実現性・2.債務者の返済能力・3.物件の将来価値から融資可否を決定しますが、3つ目の物件価値の点でマンション・アパートは有利と言えます。

これは新規借入時だけでなく、借入期間中に借り換えをする際も同じことが言えます。
5,000万円の借入ならば、3.0%→1.0%(▲2.0%)を実現するだけで、1,500万円近い利息支払を削減することが可能です。(不動産投資ローン借り換えシミュレーター 参照) 不動産投資を考える際は、運用後の借り換えに有利な物件なのか?という視点も忘れてはいけないのです。

さらに、アパート・マンションは物件売却がスムーズな点も利点とされています。
不動産投資といっても、建物が朽ち果てるまで運用を続けるだけではありません。
ある程度の年数が経過したら物件を売却してキャピタルゲイン(売却益)を得るのも一つのゴールなのです。

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